为加强和规范东湖区住宅专项维修资金使用管理，提高维修资金使用审核效率，维护业主合法权益，依据《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》《南昌市住宅专项维修资金管理若干规定》《南昌市城区商品住宅专项维修资金使用审核操作细则》等有关规定，结合工作实际，制定本实施细则。

一、组织领导

为加强对维修资金使用审核工作的组织领导，提高工作准确性和效率，成立东湖区住建局维修资金审核工作领导小组，对维修资金使用审核工作进行全面领导，对涉及维修资金审核工作的重大问题进行研究决策，其人员构成如下：

组  长：魏南新

副组长：胡  坤

成  员：付 佳、魏友娣、刘军、唐小新、龚立华、熊明、肖勇

二、住宅专项维修资金使用范围

(一)住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单栋住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙 面、门、厅、楼梯间、走廊通道等。住宅共用设施设备是指 根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、消防设施、道路、 下水管、天线、照明、绿地、路灯、沟渠、池井、智能化设 施(安防设施)、非经营性车场车库、公益性文体设施设备 及其使用的房屋、监控系统和共用设施设备使用的房屋等。

(二)住宅包括商品住宅、售后公有住宅、住宅小区外 与单幢住宅结构相连的非住宅。

(三)不得从住宅专项维修资金中列支的费用。

1.依法应由建设单位或施工单位承担的住宅公共部位、 共用设施设备维修、更新和改造费用；

2.依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、 通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

3.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用

设施设备所需的修复费用；

4.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的 住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

5.法律法规及规章规定的其他情形。

三、使用流程

(一)使用申请

1.由相关业主向业主委员会(公房单位)或受业主委员会委托的物业服务企业或临时代管的社区居民委员会或物业管理委员会提出维修申请，经属地街道(镇、管理处)分管领导签字并加盖公章予以确认。

2.由业主委员会(公房单位、物业管理委员会)或社区居民委员会进行现场查验，维修项目属实且该栋房屋按栋建账工作已完成的，由业主委员会(公房单位、物业管理委员会)或社区居民委员会在南昌市住房专项维修资金信息管理系统注册申请账户。

3.申请人(单位)制定维修资金使用方案(包括拟维修项目、费用预算、列支范围及维修施工方案等)在小区出入口、宣传栏及相应楼栋醒目位置与预算分摊清册一并张贴公示，公示期为5天。为简化程序、提高审批工作效率，预算金额在 5万元以下的项目可按照原有工作程序选取施工单位。维修费用预算金额在5万元(含5万元)以上项目的费用预算由 符合资质条件的工程造价咨询机构出具，该工程造价咨询机构须在江西省网上中介服务超(https://jxswszjcs.jxzwfww.gov.cn/jx-zjcs-qt/home)

中通过公开招标，按“价低者得”原则选取产生。申请人(单 位)按照项目费用预算，在中国招标投标公共服务平台(http://www.cebpubservice.com/)中通过公开招标，以竞价方式按“价低者得”原则选取施工单位。

4.维修费用预算金额在5万元(含5万元)以上的项目需由符合资质条件的审价机构出具审价报告。申请金额在10万元以上的项目建议申请人聘请有资质的监理部门对工程质量进行监督；项目审价机构及监理单位的产生均按上述规定在江西省网上中介服务超市中通过公开招标，按“价低者得”原则选取，同一个项目的预算编制单位及审价机构不得为同一单位。申请人(单位)须提交在江西省网上中介服务超市等网上公开招标的有效证明材料，相关预算编制、审价、监理费用可计入维修和更新、改造成本。

5.使用方案应当由维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与 表决人数过半数的业主同意。投票表决期限为15天，期满未达到相关规定要求的可顺延一次，延长期限不得超过15天。投票结果须进行公示，公示期为5日(公示期不影响维修项目的申报),公示内容包括业主的投票情况、表决结果等。

6.如投票通过后，业主委员会(公房单位、物业管理委员会)或受其委托的物业服务企业及社区居民委员会与施工单位签订施工合同。申请单位应将《南昌市房屋专项维修资金投票表决结果及资金使用分摊清册》《南昌市房屋专项维修资金申请使用申请表》《维修方案及维修部位照片》《施工合同》《施工单位资质证书》《预算书》《预算审价报告》等相关材料在楼栋显著位置进行公示，公示期为5日(公示期不影响维修项目的申报)。公示期结束后将所有材料拍照上传至南昌市住房专项维修资金信息管理系统并递交至东湖区住房保障中心。

(二)受理审核

1.区物业保障中心在收齐申请材料后，须在3个工作日内安排不少于2名工作人员，会同区住建局委托的第三方审计公司开展现场核查，重点对维修部位真实性、预算编制合理性及相关材料公示情况进行实地勘查，并出具勘查结论。区物业保障中心依据勘查结论，对符合要求的正式接收申请材料；对材料不全或不符合要求的，一次性告知申请人需补充完善的内容，申请人补齐后可重新提交申请。

2.区物业保障中心将符合审批条件的维修申请提交至局综合监管四股，由局综合监管四股按照审批权限报请局相关领导及会议核准，并依据局相关领导审批意见及会议决定对所交材料及网络上传材料进行审核，3个工作日之内做出同意或不同意的审核决定。如审核不同意，需出具审核意见书，将审核不同意的具体情况一次性告知申请人。如审核同意，则完成网上审批流程提交南昌市住房资金管理部门进行审批备案和维修款项首款拨付。

3.南昌市住房资金管理部门根据文件规定的时限要求通知银行根据合同约定的分期划拨方式进行拨付(合同约定的首付款一般不超过工程总价的60%)。如合同未约定分期划拨方式的将按先拨付60%工程款项，待工程验收合格，由南昌市住房和城乡建设综合服务中心审核后再拨付剩余工

程款项。

(三)施工管理

1.维修单位由业主委员会(公房单位、物业管理委员会)或社区居民委员会在中国招标投标公共服务平台(http://www.cebpubservice.com/)中通过公开招标，以竞价方式按“价低者得”原则依法依规选定，维修单位必须具有相关资质，并与业主委员会(公房单位、物业管理委员会)或社区居民委员会签订施工合同后方可进场施工。

2.业主委员会(公房单位、物业管理委员会)或社区居民委员会向施工单位下达开工令，开工前将施工计划及可能带来的影响对业主进行告知公示，涉及业主的施工，要提前通知业主并告知业主注意事项。

3.业主委员会(公房单位、物业管理委员会)或社区居民委员会应做好维修材料进场检验记录，督促施工单位做好安全文明施工管理，对施工工程质量进行监督，施工过程拍照存档。

(四)验收结算

1.维修工程项目结束后，需由业主委员会(公房单位、物业管理委员会)或社区居民委员会施工单位、监理公司(如有)及业主代表共同进行竣工工程验收。竣工验收人员原则上不得少于7人，其中业主人员比例不得低于总人数的50%。各方在工程验收报告上签章、按手印。开具维修款项发票(发票户名为南昌市住房和城乡建设综合服务中心)。

2.工程验收合格后，申请人(单位)按照实际工程量编制决算书，业主委员会(物业管理委员会)或者社区居民委员会，或者其委托的专业性社会中介机构应当对工程决算进行审核，并出具审核证明。工程决算金额不得超过预算金额，但最终工程款的支付以南昌市住房和城乡建设综合服务中

心审核后工程款为准。

3.工程决算书、维修部位前后对比照片、工程竣工验收报告等材料齐全后需在楼栋显著位置进行公示(公示期为5日),公示期满后，申请单位将专项维修资金验收申请材料上传至“南昌市住宅专项维修资金公众服务平台”并同时到东湖区住房保障中心提交专项维修资金验收纸质申请材料。

4.区物业保障中心接到验收材料且要件齐全的在2个工作日内到现场进行查验、确认，并上报至东湖区住房和城乡建设局综合监管四股。

5.符合验收条件且要件齐全的，由局综合监管四股依据局相关领导审批意见及会议决定对所交材料及网络上传材料进行审核，3个工作日之内做出同意或不同意的审核决定，如不同意需开具审核意见书，将审核不同意的具体情况一次性告知业主委员会(公房单位、物业管理委员会)或社区居民委员会，审核同意后完成网上审批流程提交南昌市住房资 金管理部门进行审批和维修尾款拨付。

四、影响房屋安全使用紧急情况可采取应急维修，维修资金应急使用办法按《南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则》(洪房字(2015)12号)文件执行。

五、审批权限

商品房、房改房(直管公房房改房除外)维修资金申请由区物业保障中心受理，符合条件的由局综合监管四股进行复审并按照审批权限报局相关会议及领导核准后提交至南昌市维修资金管理部门，具体审批权限如下：

(一)申请金额在30万元以下的由区物业保障中心受理、局综合监管四股复审、报区住建局局长办公会审定核准后提交至南昌市维修资金管理部门。

(二)申请金额在30万元以上的由区物业保障中心受理、局综合监管四股复审、报区住建局党组会审定核准后提交至南昌市维修资金管理部门。

六、维修资金使用监管职责

(一)区物业保障中心：负责维修资金使用的全程指导、受理和监管，具体包括查勘维修部位的真实性和核查申请材料公示情况；负责对维修完成竣工验收及保修责任的指导；负责维修资金申请使用过程中违法行为投诉受理。

(二)综合监管四股：负责对所有申报项目的纸质材料及网络申报进行审核；负责辖区内所有单位房改房的网络申报及审核。

(三)社区居民委员会：负责依照本《实施方案》及相关法律法规政策指导，协助物业服务企业或业主委员会完成专项维修资金申请前的使用准备，并负责核查《东湖区房屋专项维修资金申请使用签名公示表》的公示情况，及抽查签名的真实性；负责协调维修施工过程中涉及业主矛盾调解和处理；负责参与见证物业服务企业或业主委员会维修工程竣工验收，并督促其公示；负责履行没有业主委员会申请维修资金工作职责。

(四)业主委员会(公房单位、物业管理委员会)或社区居民委员会负责核实业主或维保单位的维修申请，在社区居民委员会指导、监督协调下完成维修资金的准备工作；负责申请维修资金并配合区住建部门的现场勘查；负责在维修单位施工全过程的监督、工程质量的监管和安全管理，组织验收并公示；负责接待处理业主投诉。

七、其他规定

(一)直管公房房改房的维修资金的申请、住户签字、工程方案、工程预算、工程审价、材料公示等所有相关程序由区住房保障中心按规定负责进行申报，不得由社区居民委员会或施工单位代办。

(二)经专业部门出具《鉴定意见书》或《责令限期改正通知书》认定，确需采取应急维修的维修资金申请，需经区物业保障中心班子会通过后报局分管领导同意后方可进行应急维修资金申请。

(三)本实施细则自发布之日起施行，未尽事宜按照《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》《南昌市住宅专项维修资金管理若干规定》《南昌市城区商品住宅专项维修资金使用审核操作细则》《南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则》等有关规定执行。

(四)2024年4月26日东湖区住房和城乡建设局印发的《关于印发<东湖区住宅专项维修资金使用审核工作实施细则(试行)>的通知》(东住建字〔2024〕6号)文件予以废止，以此文件为准。

东湖区住房和城乡建设局

2026年4月17日