一、起草背景

开展老旧小区环境大提升等城市建管十大提升行动是“彰显省会担当 唱响南昌品牌”的重大实践行动，根据南昌市“彰显省会担当 唱响南昌品牌”创新老旧居民区物业服务模式工作方案>及《东湖区创新老旧居民区物业服务模式试点工作方案》在改造后老旧小区探索推行物业服务新模式，是提升城市功能与品质、改善人居环境的重要举措。

2019年，我区选择了2个老旧居民区开展老旧居民区物业服务新模式试点，今年拟在全区已完成老旧小区改造的小区推行，为顺利完成，起草制订本方案。

二、要点说明

（一）关于实施范围

按照“改造完成一个、推行推进一个”原则，今明两年按照市里要求在全区已经完成老旧小区改造的小区，推行物业服务新模式。

（二）关于管理模式

老旧居民区不同于普通商品房小区，其设施设备产权形式往往呈现为业主共有、企业所有、政府所有等混合形式，在产权难以清晰界定的情况下，难以照搬商品房小区管理模式，更难以说服老旧居民区的居民按商品房小区模式付费。

因此，本方案提出以探索建立老旧居民区科学合理的长效机制为目标，按照“先综合整治、后提升管理’’的步骤,实行“‘单元门’内物业服务、‘单元门’外公共服务’，‘门内门外’行政管理全覆盖”的老旧居民区物业服务新模式。

（三）关于工作措施

为探索建立“‘单元门’内物业服务、‘单元门’外公共服务’，‘门内门外’行政管理全覆盖”的老旧居民区物业服务新模式，本方案提出一些具体举措：

针对业主自治“不愿”的问题，方案从推动“两个融合”入手，一是拟规定业主委员会与社区居委会人员高度融合，业主委员会相关人员通过法定程序到社区居民委员会兼职并领取报酬，二是拟规定社区管理与物业服务高度融合，同一社区的老旧居民区视为一个物业服务区域，由一家物业服务企业或专业机构提供服务；

针对物业服务与公共服务、行政管理职责“一锅煮”的问题，方案提出“单元门”内的物业服务契约化，即服务内容、服务标准、服务价格由业主委员会与物业服务企业、专业机构以书面合同约定；“单元门”外的公共服务集中化，即社区范围内的公共服务职责和资源下沉至街道（乡镇）社区，如道路保洁、绿化养护等，由街道（乡镇）、社区统筹整合资源，统一履行公共服务职责；

为加强老旧区民区行政管理，方案提出“门内门外”行政管理全覆盖、网格化，即公安、应急、城市管理等部门将行政执法职能下沉至街道社区，实行“分片到人、挂牌服务”。

（四）关于扶持政策

为顺利推行老旧居民区物业服务新模式，方案提出按照“政府扶持、市场运作、业主付费”的原则，政府要给与适当的资金、政策扶持：一是以奖代补、补贴5年，对考核优秀、考核合格的居民区前三年分别给予0.3元/月/平方米、0.15元/月/平方米的奖励，后两年逐年减少，详情见文件；二是公共服务集中外包，公共服务经费按照“钱随事走、费随事转”的原则，由市、区财政划拨给承接公共服务职责的街道社区，再由其向外包单位支付公共服务费用；三是规范公共收益使用，允许老旧居民区设置广告位出租、设置快递柜、再生资源经营等，公共收益用于贴补物业服务经营不足；允许城区城区政府在道路、场地依法划设停车位，收取停车管理费，用于补贴社区经费不足。

三、征求意见情况

根据《方案》的内容，已于3月29日向9个街办3个镇、管理处和区城建、城管、区委组织部、民政、财政、消防、市场监督局、公安分局、交警、消防救援大队等单位征求了意见，共收集到13个单位无意见，消防救援大队1条修改建议，未采纳1条，原因是：在2019年试点方案征求意见时按照职责分工已明确为消防救援大队的职责；其他单位未回复意见视为无意见。

  二〇二一年四月五日